AKCIÓTERÜLETI TERV [MÓDSZERTANI ÚTMUTATÓ]

AKCIÓTERÜLETI TERV

Akcióterületi terv

Akcióterületi terv

Az akcióterületi terv az a nélkülözhetetlen tervezési eszköz, amelynek kidolgozása, majd az elkészítését követő megvalósítása teszi lehetővé azoknak az ITS által megfogalmazott stratégiai céloknak az elérését, amelyek egy lehatárolható városi terület városi szövetének átalakításával, illetve kialakításával válthatók valóra. Ezért készítünk akcióterületi tervet akkor, amikor a városi közterületek átalakítása, a zöld város megvalósítása, a közlekedési és parkolási rendszer okos fejlesztése, egy történelmi városmag, egy városközponti városrész, egy lakóterület, egy lakótelep, vagy egy korábban ipari vagy katonai funkciójú barna mezős terület megújítása, a város rehabilitációja a cél. Ugyancsak ezért készítünk akcióterületi tervet akkor, amikor a cél egy új városközpont, intermodális közlekedési központ,  lakóterület, rekreációs terület, sportterület iparterület, ipari park megvalósítása az önkormányzat, illetve az állam stratégiában kitűzött középtávú, és a településfejlesztési koncepcióban foglalt hosszú távú célja.

A városfejlesztés – vagyis a minisztériumi szakpolitikai iránymutatásként megjelent Városfejlesztési Kézikönyv 2009-es második javított kiadásában megfogalmazott definíció szerint „a városi szövet egy új vagy megújult darabjának előállítása” – során az akcióterületi terv a komplex projekt előkészítés legfontosabb eszköze.

Az akcióterületi terv a helyi közösség komplex településfejlesztési céljainak elérését szolgáló városfejlesztési akció terve, amely a városi szövet adott darabjának, lehatárolt részének, átalakítására vagy kialakítására irányul.

Az említett lehatárolt terület az akcióterület. A közszféra komplex városfejlesztési céljainak valóra váltása érdekében az akcióterületen a közszférának egymással összefüggő rendszert alkotó fizikai beavatkozások, projektek komplex sorozatát kell végrehajtania városfejlesztési akcióként. Ennek megfelelően, a bevált európai és magyarországi városfejlesztési gyakorlatban az akcióterületi terv az akcióterületen a városi szövet tudatos és tervszerű átalakítása érdekében megvalósításra kerülő komplex városfejlesztési akció terve, vagyis a szakirodalomban és a korábbi magyarországi útmutatókban használt kifejezéssel: komplex városfejlesztési akcióterv.

A városfejlesztési akció végrehajtásának alapjául szolgáló akcióterületi tervet mint a városfejlesztési elképzelések megvalósításának alapjául szolgáló tervezési eszközt a Városfejlesztés Zrt fejlesztette ki és vezette be a magyarországi gyakorlatba 1997 és 2004 között, az első, eredményesen megvalósított városfejlesztési akciótervek készítésével, és az első módszertani útmutató kidolgozásával. Gyakorlati városfejlesztő tevékenységével párhuzamosan, 2007-ben és 2009-ben a Városfejlesztés Zrt készítette a városfejlesztés módszertani megalapozásáért felelős minisztérium által kiadott szakpolitikai iránymutatásként szolgáló városfejlesztési kézikönyv első változatának és második, javított kiadásának az akcióterületi tervek készítésére vonatkozó fejezetét. Ez az a szakpolitikai iránymutatás, amely 2009 óta ma is meghatározza az alapvető tartalmát minden akcióterületi tervnek, amelyet az EU és a Kormány vissza nem térítendő támogatásainak felhasználásával megvalósuló fejlesztések tervi alapjaként megkövetel a minisztériumi Irányító Hatóság és a közreműködő szervezetként működő Magyar Államkincstár.

A Városfejlesztés Zrt által készített, illetve a meghatározó jelentőségű szakmai közreműködésével megvalósított akcióterületi tervek alapján végrehajtott városfejlesztési beavatkozások keretében a közszféra részéről több tízmilliárd forint, a városfejlesztés által teremtett építési lehetőségek kihasználásával a magánszféra ingatlanfejlesztési építési projekteket realizáló vállalkozásai részéről több százmilliárd forint értékű beruházás történt. Az említett városfejlesztési projektek összességében több százezer városlakó városi életének fizikai kereteit változtatták meg kedvező irányban, több száz hektár területű városi szövet átalakításával Budapest IX. és VII. kerületében, Zalaegerszegen, Mosonmagyaróváron, Szombathelyen, Nagykanizsán, Szécsényben, Balassagyarmaton, Rétságon, Bátonyterenyén, Salgótarjánban, Törökbálinton, Budakeszin és Üllőn a Városfejlesztés Zrt működésének 22 éve során. A Városfejlesztés Zrt által készített ITS és előzetes akcióterületi terv eredményeként valósultak meg a 2014-2020 fejlesztési időszak első, több milliárd forint értékű városfejlesztési beavatkozásai is, Szombathelyen, a Szent Márton Terv keretében.

A Városfejlesztés Zrt. partnerei rendelkezésére áll ezzel 22 éves gyakorlata során felhalmozott tudással és szakmai tapasztalattal, hogy az akcióterületi tervek készítése, aktualizálása, felülvizsgálata, illetve megvalósítása bármely fázisában elősegítse a lehető legkedvezőbb városfejlesztési eredményt minőségi és pénzügyi szempontból egyaránt.

AKCIÓTERÜLETI TERV – MÓDSZERTANI ÚTMUTATÓ

A Városfejlesztés Zrt vezetői az elmúlt huszonkét év során folyamatosan arra törekedtek nemzetközi szakmai és egyetemi kapcsolataikat mozgósítva, hogy előadásaik, publikációik révén minél többen megismerhessék az Európában bevált, a magyarországi körülmények közé a Városfejlesztés Zrt által adaptált módszertant és eszköztárat. Ennek alkalmazásával válik lehetővé, hogy a helyi adottságokra építő akcióterületi terv megvalósítása a lehető legkedvezőbb hozadékot eredményezze az önkormányzatok, illetve az állam számára a városi környezet minőségének és a közvetlen városfejlesztési bevételeknek az alakulása szempontjából. Dr. Bajnai László, aki a Városfejlesztés Zrt létrehozásának egyik kezdeményezője, alapító fejlesztési igazgatója, 2007 óta vezérigazgatója és 2012 óta igazgatóságának elnöke, 2007 óta folytat a városfejlesztés alapjául szolgáló szakmai és tudományos ismeretek átadása érdekében egyetemi oktatói tevékenységet az ELTE vendégoktatójaként, majd a PTE adjunktusaként, a Nemzeti Közszolgálati Egyetem tudományos főmunkatársaként, az NKE Közigazgatás-tudományi Doktori Iskolájának témavezetőjeként.

A módszertan és a jó akcióterületi tervek szakmai tartalma szempontjából a publikációk közül különösen fontos az alábbi kettő, amely elérhető, illetve megrendelhető a Publikációk menüpont alatt:

  • a városfejlesztésre – az integrált településfejlesztési stratégia és az akcióterületi terv készítésére, valamint a városfejlesztő társaságra – vonatkozó szakpolitikai iránymutatás, a Városfejlesztési kézikönyv (2009), amely a Városfejlesztés Zrt szakértői közreműködésével készült, amelyben az akcióterületi terv készítésére és a városfejlesztő társaságra vonatkozó részek szerzője Bajnai László, a Városfejlesztés Zrt igazgatóságának jelenlegi és Aczél Gábor, a Városfejlesztés Zrt igazgatóságának akkori elnöke.
  • Bajnai László Városfejlesztés című könyve (Budapest, 2007 Scolar Kiadó), amely részletesen kifejti azt az ismeretanyagot, aminek birtokában lehetővé válik az akcióterületi tervek, komplex városfejlesztési akciók kedvező pénzügyi feltételekkel történő megvalósítása, és ami nem kerülhetett be a Városfejlesztési kézikönyvbe a műfaj természetéből adódó korlátok miatt.

Ugyancsak nélkülözhetetlen módszertani ismereteket tartalmaz Dr. Bajnai László BEVEZETÉS AZ URBANISZTIKÁBA. A fenntartható urbanizáció tervezése és megvalósítása című, 2016-ban, Budapesten, a SCOLAR Kiadó gondozásában megjelent, az egyetemi  és a doktori iskolai oktatásban is használt műve.

Az akcióterületi terv lényegének, természetének, tartalmi felépítésének és belső logikájának megértése azért különösen fontos, mert az említettekre folyamatosan változó elemek rétegei rakódnak rá, amelyek ennek a tervfajtának a belső, szakmai magját is kiegészítik az éppen aktuális finanszírozó intézmények saját szempontjaiból eredő követelményekkel. Ugyanakkor ahhoz, hogy az akcióterületi terv eredményesen betölthesse hivatását a városok, települések helyi közösségeinek és a közjónak a szolgálatában, nélkülözhetetlen, hogy a módszertanára rárakódó, változó külső szempontok érvényesítése mellett a saját lényegének és belső logikájának biztos ismeretét jelentő tudás is érvényesülhessen a kidolgozásuk során. Ez nem csak azért elsőrendű fontosságú, hogy a 2014-2020 fejlesztési időszakban készülő akciótervekből ki lehessen hozni a maximumot. Különösen fontos azért is, mert 2021. január 1-el az Európai Unióban hatályba lépő új Többéves Pénzügyi Keret (TPK) forrásainak felhasználásával a 2021-2027 fejlesztési időszakban megvalósuló városi projektek finanszírozására tartalmi és pénzügyi szempontból a jelenlegitől jelentősen eltérő szabályok fognak vonatkozni, amelyek tervezetei már ismertek, és amelyek kialakult szakmai tartalmát várhatóan a véglegesítésükhöz kapcsolódó politikai viták sem fogják nagyobb mértékben befolyásolni. Az új szabályok két irányban mutatnak jelentős elmozdulást az eddigiekhez képest. A korábbinál sokkal erőteljesebben követelik meg az EU fejlesztési forrásainak felhasználásával történő városfejlesztési beavatkozások megalapozásához a valós tervezésen alapuló helyi integrált fejlesztési stratégiákat. Másrészt az eddiginél sokkal erőteljesebben szorgalmazzák a visszatérítendő támogatások, a finanszírozási eszközök alkalmazását a fejlesztések megvalósítása során. Ehhez pedig olyan akcióterületi tervek kellenek, amelyek alapján városfejlesztési bevételeket termelő komplex városfejlesztési akciókat lehet megvalósítani, amelyek a bevételek előállítása révén alkalmasak a visszatérítendő támogatások visszafizetésére. Az akcióterületi tervek új generációja csak úgy felelhet meg a megnövekedett követelményeknek, ha a műfaj természetének és lényegének megfelelő, valódi operatív városfejlesztési tervező munka keretében készül el. Ennek szakmai támogatása érdekében az alábbiakban foglaljuk össze kivonatos jelleggel az akcióterületi terv módszertanának néhány legfontosabb tartalmi elemét annak az eredeti módszertani útmutatónak az alapján, amelynek a Városfejlesztés Zrt vezetői által kidolgozott szövege (in: Aczél Gábor – Bajnai László: Az akcióterület módszertana és a városfejlesztő társaság. Budapest, 2009, Scolar Kiadó) kisebb változtatásokkal bekerült a hatályos szakpolitikai útmutatásként szolgáló Városfejlesztési kézikönyv 2009-es második, javított kiadásába. A hivatkozott mű a teljes szövegével beszerezhető a Városfejlesztés Zrt-nél, illetve a Scolar Kiadónál.

AZ AKCIÓTERÜLETI TERV MÓDSZERTANA

Az Európai Uniós gyakorlatnak megfelelően az akcióterületi terv a kijelölt akcióterület fejlesztését megalapozó településrendezési tervekre építve, a város közép-, illetve hosszabb távú városfejlesztési céljait megfogalmazó integrált településfejlesztési stratégiában elhatározott önkormányzati városfejlesztési tevékenységnek az akcióterület fejlesztésére vonatkozó összehangolt megvalósítási terve.

Az akcióterületi terv a kijelölt városfejlesztési akcióterületen a városi önkormányzat irányításával és ellenőrzésével végrehajtásra kerülő városfejlesztési akció terve, amely a megvalósítás komplex (városrendezési, műszaki, pénzügyi) forgatókönyveként szolgál az önkormányzat számára.

A városfejlesztési akció olyan komplex tartalmú önkormányzati fejlesztés végrehajtását jelenti, melyet a város önkormányzata meghatározott idő alatt, meghatározott műszaki, gazdasági, társadalmi és városépítészeti eredményekkel, meghatározott pénzügyi paraméterekkel (kiadásokkal és bevételekkel) valósít meg.

A városi akcióterületek komplex tartalmú összehangolt fejlesztésére irányuló városfejlesztési akciók tervezési és végrehajtási módszertanának megismertetését könnyíti az a tény, hogy az akcióterületi tervezés szakmai módszertanát már az Európai Bizottság Budapesti Delegációja alapvető szakmai követelménnyé tette az európai uniós támogatással megvalósításra kerülő településfejlesztési akciók megvalósítói számára. Az EU Delegáció döntése alapján 2003-ban, az Integrált helyi fejlesztési akciók ösztönzése c. Phare programban került először országos szinten alkalmazásra ez a szakmai módszertan és eszköztár. A Strukturális Alapok felhasználására felkészítő említett Phare program vezette be országosan azt a követelményt, hogy a településfejlesztési akcióterületek fejlesztésének alapdokumentumaként komplex településfejlesztési akciótervet, a jelenlegi terminológia szerinti akcióterületi tervet, kell kidolgozni. Az akcióterületi tervezés követelményrenadszerének általános érvényű alkalmazására vonatkozó európai uniós döntés a magánszféra és a közszféra projekt szintű együttműködéséhez a VÁTI Kht. által a közszféra számára kidolgoztatott iránymutatás1, valamint az EU Delegáció részéről végzett szakmai és pénzügyi ex-ante értékelése alapján történt.

A döntés eredményeként az Integrált helyi fejlesztési akciók ösztönzése c. Phare program, valamint az I. Nemzeti Fejlesztési Terv városrehabilitációs intézkedése követelményrendszerének integráns részévé, szakmai alapjává vált a fent említett iránymutatás az akcióterületeken a közszféra irányításával, a magánszféra részvételével megvalósítható városfejlesztési akciók tervezése tekintetében. Ez a folyamat teljesedett ki az Új Magyarország Fejlesztési Tervben az operatív városfejlesztés integrált tervezésének módszertana (IVS) és az operatív városfejlesztési tervek megvalósítását szolgáló megvalósítási eszköztár (önkormányzati tulajdonú városfejlesztő társaság, a városfejlesztő társaság és a tulajdonos önkormányzat együttműködésének jogi konstrukciója) rendszer szintű bevezetésével.

A bemutatott folyamat, amelynek keretében a hazánkban is bevált európai városfejlesztési eszközök a tervezéstől a megvalósítás eszközeiig egyre jobban beépültek az EU és a Magyar Kormány támogatásával megvalósításra kerülő városfejlesztési akciók tervezésének és megvalósításának gyakorlatába, a folyamat horderejéhez képest rendkívül rövid idő alatt zajlott le. Mivel a 2003-at megelőző évtizedben az önkormányzatok általában a mindenhatónak vélt piactól és befektetőktől várták városfejlesztési elképzeléseik megvalósulását – annak ellenhatásaként, hogy előzőleg, 1990 előtt viszont kizárólag az omnipotens állam akaratától és fejlesztési tevékenységétől függött minden lényeges helyi városfejlesztési igény kielégítése – mindez olyan mértékű szemléletváltást és tanulást tesz szükségessé, ami egyes esetekben törvényszerűen vezetett bizonyos „gyermekbetegségek” megjelenéséhez. Az említett problémák főként a szakmai ismeretek hiányára vezethetőek vissza, és a helyenként hiányzó tudás pótlásával időben orvosolhatóak, ezért a fenntartható városfejlesztéshez szükséges ismeretek terjesztése érdekében, az alábbiakban arra teszünk kísérletet, hogy az adott műfaji keretek korlátai között a lehető legérthetőbb összefüggő rendszerben mutassuk be a felhasználók számára az akcióterületi tervezés lényeges szakmai elemeit és összefüggéseit.

Az akcióterületen az önkormányzat irányításával és ellenőrzésével végrehajtásra kerülő városfejlesztési akció megvalósításának alapja, az akcióterület fejlesztése keretében tervezett városfejlesztési beavatkozások alapdokumentuma az akcióterületi terv. Ennek megfelelően az önkormányzat képviselő testülete (közgyűlése) hagyja jóvá a tényleges végrehajtás alapjának szánt akcióterületi tervet, ami ezzel a jóváhagyással válik a megvalósítás alapjává. A megvalósítás teljes tervezett időtartamára jóváhagyott akcióterületi terv végrehajtásáról a megvalósító szervezet évente beszámol az önkormányzatnak. A beszámoló elkészítésével együtt a megvalósító szervezet az  akcióterületi terv évenkénti aktualizálását is elvégzi, és jóváhagyásra az önkormányzat elé terjeszti. Ez úgy történik, hogy a megvalósítás folyamán az önkormányzat megvalósító szervezete (városfejlesztő társasága) minden év végén – az önkormányzati költségvetés elfogadásához kapcsolódóan – elkészíti és az Önkormányzatnak átadja

  • a városfejlesztési akció jóváhagyott éves tervének végrehajtásáról szóló beszámolót a városfejlesztési akció elkülönített számlájának forgalmára vonatkozó összesített pénzügyi adatokkal a tárgyévre vonatkozóan, és
  • a következő évre vonatkozó tervet, az eredetileg jóváhagyott műszaki és pénzügyi adatok aktualizálásával.

A beszámoló és a terv elfogadásáról az önkormányzat határozattal dönt.

Az évenkénti aktualizálás több lényeges ok miatt elengedhetetlen, amelyek kimerítő jellegű, részletes ismertetésére a jelen keretek nem adnak lehetőséget, de a legfontosabbak közül legalább néhányuk vázlatos ismertetése megkerülhetetlen az alábbiakban.

A városfejlesztési akciót az önkormányzat a piac törvényei szerint működő piacgazdasági környezetben hajtja végre. Annak érdekében, hogy a városfejlesztési akció eredménye ne csak városépítészeti, hanem pénzügyi szempontból is a lehető legkedvezőbb eredménnyel járjon az önkormányzat számára, az önkormányzatnak a lehető leghatékonyabban kell használnia azt a Magyarországon bevált európai városfejlesztési eszköztárat, amelyet a jelen kézikönyv és a szakirodalom2 bemutat. Ennek megfelelően a helyi önkormányzat által képviselt városi közösség komplex városfejlesztési elképzeléseit úgy kell megvalósítani, hogy a megvalósítás folyamatát az önkormányzatnak kell kézben tartania, vagyis neki kell irányítania és ellenőriznie. Ennek megfelelően az irányítást úgy kell végeznie, hogy a végrehajtás során a városfejlesztési kiadások a lehető leghatékonyabban hasznosuljanak, és az önkormányzati városfejlesztési műveletek a lehető legtöbb közvetlen városfejlesztési bevételt idézzék elő az akció keretében az önkormányzat számára.3 Egy akcióterületi terv önkormányzati jóváhagyásra alkalmas tartalommal és formában történő elkészítése és végrehajtása együttesen általában négy évnél jóval hosszabb időt vesz igénybe. Ez az időtartam általános esetben is meghaladhat két önkormányzati választási ciklust is. Ilyen időtávban még egy viszonylag kiszámítható általános társadalmi – gazdasági környezet kontextusában is lehetetlen minden olyan körülményt teljes mértékben előrelátni, és a városfejlesztési akció tervében előrevetíteni, ami egyrészt a városfejlesztési kiadások hatékonyságát, másrészt a tervezett közvetlen városfejlesztési bevételek realizálását befolyásolhatja. Még inkább lehetetlen előrevetíteni azoknak a világgazdasági és nemzetgazdasági folyamatoknak az alakulását, amelyek a városfejlesztési akció végrehajtásának piaci körülményeit befolyásolhatják különböző erővel és előjellel. Gyakorlati példája az önkormányzati városfejlesztés külső környezetében előforduló, és rá kiható változásoknak például az ingatlanpiaci fizetőképes kereslet drasztikus csökkenését eredményező 1997-98 évi restrikció, a fizetőképes kereslet dinamikus növekedését eredményező 1999-2003 közötti gazdaságélénkítés, a 2008 szeptemberi amerikai ingatlan jelzálog-hitelezési válság, a nyomába lépő amerikai és globális pénz- és hitelpiaci válság a maguk sokrétű következményeivel, majd hatásukra kialakuló hazai nemzetgazdasági recesszió és költségvetési megszorítások várható következményeivel. Városfejlesztési akciók tervezésének keretei között egyikük sem látható évekkel előre, megjelenésük azonban annál inkább visszahat a megvalósítás folyamatára, amit kizárólag az akcióterületi tervek aktualizálásának rendszerével lehet eredményesen kezelni. Az akcióterületi terv éppen azáltal válik a fenntartható városfejlesztés egyik eszközévé, hogy a menetrendszerű évenkénti aktualizálásával az önkormányzat a tervezett városfejlesztési akció végrehajtása folyamán, menet közben is hozzá tudja igazítani az akcióterületi terv megvalósítását a valóságos körülményekhez. Ezen kívül – nagy probléma esetén – lehetősége van az azonnali operatív beavatkozásra is, amiről a városfejlesztő társaságokról szóló fejezetben, és a szakirodalomban van részletesen szó.

Ugyanilyen fontos indoka az évenkénti aktualizálás szükségességének, hogy a városfejlesztési akció terve bizonyos értelemben mindig indikatív és előzetes jellegű, különösen a nagyobb léptékű, komplexebb, és bonyolultabb városfejlesztési akciók esetében. Az akcióterületi terv lényegéből következik, hogy a körülmények miatt hosszabbra tervezett megvalósítási időtartam esetén az önkormányzat által a megvalósítás alapjául elfogadott akcióterületi tervben is előfordul számos olyan önkormányzati projekt, amely a sok éves végrehajtási folyamat későbbi fázisában kerül megvalósításra. Ilyenkor teljesen felesleges (és más ok miatt sem szabad) a kezdeti városfejlesztési kiadásokat azzal növelni, hogy ha az első időszakban megvalósuló projektekkel a későbbi fejlesztési művelet nincs közvetlen és szoros műszaki vagy más összefüggésben, az önkormányzat megvalósító szervezete ennek a projektnek az engedélyezési, illetve kiviteli terveit is elkészíttesse. Ezért az ilyen későbbi projektekre vonatkozóan az önkormányzat által a megvalósítási folyamat kezdetén jóváhagyott akcióterületi tervben a megvalósítására tervezett költség csak műszaki előtervek alapján készített költségbecsléssel került megállapításra, amihez képest az építési engedélyezési, illetve kivitelezési tervek alapján készített tervezői költségvetések törvényszerű változásokat jelentenek, amelyek szakáganként összeadódnak, és számottevő változást jelentenek a városfejlesztési akció eredetileg jóváhagyott pénzügyi koncepciójában szerepeltetett kiadási számokhoz képest. Ezeket a változásokat az eredeti terv megváltoztatásával át kell vezetni az akcióterületi terven. Erre az évenkénti aktualizálás ad lehetőséget.

Tartalmi, szakmai szempontból egy városfejlesztési akcióterület összehangolt fejlesztésére irányuló városfejlesztési akció végrehajtása során a városi szövet egy új vagy megújult darabjának előállítása történik. A városi szövet az épületek, és az épületek közötti, általuk alkotott épített tér együttese. A városi szövet átalakítása szükséges lehet azért, hogy a városi szövet egy új vagy megújult darabjának előállításával ki lehessen elégíteni a helyi gazdaság és társadalom fejlődéséből fakadó, és a város szövetével kapcsolatban folyamatosan jelentkező új igényeket, illetve azért is, hogy a városi szövet átstrukturálásával a közszféra elő tudja segíteni a helyi társadalmi fejlődést, illetve annak fellendülését. A városfejlesztés fizikai beavatkozásainak általános érvényű fő célja a másfél évszázadra visszatekintő modern urbanisztikának, valamint az urbanisztika közvetlen előzményének tekinthető építészet elméletnek és utópista filozófiának a klasszikusai szerint összességében nem más, mint szép és egészséges városi környezet megteremtése a helyi közösség számára, amelyben annak tagjai kényelmesen tudnak élni (az „élhető város”).

Ennek az általános célnak a konkrét valóra váltása történik minden esetben a városfejlesztés keretében a városi szövet új vagy megújult darabjának átalakítása során. Az európai városfejlesztésben a városfejlesztéstől elválaszthatatlan az a szándék, hogy a korábbi állapotnál jobbat hozzunk létre akkor is, amikor a város egy új, és akkor is, amikor egy megújult darabját hozzuk létre. Mind a kettőtől elválaszthatatlan a „gyógyítás” képzete, ami mélyen beivódott az urbanisztikai gondolkodásba annak európai kialakulása, majd világméretű fejlődése során. Ez az összefüggés evidenciává válik, ha arra gondolunk, hogy a városi szövet egy megújult darabjának előállítását nevezzük a városi szövet rehabilitációjának.

Az említett összefüggéseknek a fényében válik világossá a városi szövet átalakításának természete.

A városfejlesztési akció kezdetén a városi szövetet városonként – és azon belül helyszínenként (városfejlesztési akcióterületenként) – még ugyanabban az időpontban is különböző adottságok jellemzik ugyanazoknak a vizsgálati szempontoknak a tükrében. Ilyen helyszínenként eltérő adottságok például a következők:

  • a gazdaságföldrajzi, közlekedés-földrajzi és városszerkezeti pozíció,
  • a geomorfológiai (domborzati) és vízföldrajzi jellemzők,
  • a közterületek és a közterületek által határolt telektömbök tulajdonviszonyai,
  • az épített terek és az épületek egymáshoz való viszonya és fizikai állapotuk, funkcióik, kapacitásaik,
  • az infrastruktúrák fizikai állapota, kapacitása, és hiányosságai, stb.

Szociológiai adottságai miatt két különböző társadalmi-gazdasági fejlettségű és helyzetű, eltérő kultúrájú városi közösség két teljesen azonos városi szövetet is eltérően ítélné meg abból a szempontból, hogy a társadalmi-gazdasági fejlődés által a városi szövet adottságaival szemben támasztott új követelmények kielégítése érdekében hogyan célszerű átalakítani a városi szövetet. Ugyancsak eltérően ítélné meg két eltérő adottságú városi közösség azt a kérdést, hogy két teljesen azonos városi szövetet hogyan célszerű átalakítani annak érdekében, hogy a helyi társadalmi gazdasági fejlődést, esetleg a helyi társadalom és gazdaság felzárkóztatását a lehető legjobban előmozdítsák a városi szövet átalakításával. Márpedig két teljesen azonos városi szövet létezése kizárható, és az is kizárt, hogy ugyanaz a társadalmi-gazdasági kihívás jelentkezzen a városi szövet átalakításával kapcsolatban két különböző helyi közösség részéről. Az egymástól eltérő városi szövetekre vonatkozó eltérő kihívásokra nyilván minden egyes város közössége eltérő konkrét választ ad az európai demokratikus jogállam keretei között.

A nem csak városonként, hanem akcióterületenként is eltérő válaszok az eltérő helyi adottságoknak megfelelő, egymástól különböző önkormányzati városfejlesztési elképzelésekben településfejlesztési koncepciókban és városrendezési tervekben képeződnek le, és így nyerik el a városfejlesztési akció megtervezésének és megvalósításának alapjául szolgáló, a helyi törvény erejével rendelkező, hatályos szabályozási terv formáját. A szabályozási terv a városrendezési és építési szabályozás eszközeivel határozza meg a helyi közösséget képviselő önkormányzat által a városfejlesztési akció végrehajtásával az akcióterületen elérni kívánt, fizikai dimenziókban meghatározható komplex célállapotot.

A szabályozási tervek jóváhagyásának joga – a beépített szakmai és törvényességi garanciák mellett is – a Magyar Köztársaság hatályos törvényei szerint kizárólag a városi önkormányzatot illeti minden magyarországi város esetében.

A leírtaknak megfelelően kizárólag a helyi önkormányzat döntheti el, hogy egy adott városfejlesztési akcióterületet milyen funkcionális tartalommal, és azon belül milyen részletes funkcionális és műszaki-fizikai jellemzőkkel meghatározható célállapotot, vagyis MIT kíván elérni egy adott akcióterületen, és ezt HOGYAN tervezi. Ez utóbbit határozza meg a jellemző műszaki és pénzügyi paraméterek összefüggő rendszeréből álló, éves ütemekre bontott komplex forgatókönyvként a városfejlesztési akció terve, az akcióterületi terv.

Ennek megfelelően az Integrált Településfejlesztési stratégiákban lehatárolt egyes akcióterületeken előzetes és indikatív jelleggel előrevetített városfejlesztési akciók a városi szövet új vagy megújult darabjának a legkülönbözőbb funkcionális tartalommal történő előállítására irányulhatnak, és a kialakított új vagy megújult akcióterületek rendeltetésük szerint lehetnek például a különböző városok és helyszínek eltérő léptékének megfelelő

  • vegyes településközponti területek,
  • lakóterületek,
  • közszolgáltatásokat nyújtó intézmények területei,
  • piaci szolgáltatásokat nyújtó vállalkozások területei,
  • munkahelyteremtést szolgáló ipari területek,
  • helyi ipari, illetve gazdasági szolgáltatásokat nyújtó vállalkozások területei,
  • sport- és rekreációs területek,
  • turisztikai szolgáltatásokat nyújtó vállalkozások területei,
  • jóléti szolgáltatásokat nyújtó vállalkozások területei, stb.,

a felsorolt funkciók közül kizárólag eggyel vagy vegyesen többel lefedve egy akcióterületet.

Ezen belül az egyes városfejlesztési akciók tartalma a közszféra és a magánszféra által megvalósítandó projektek száma, nagysága, jellemző funkcionális, építészeti-műszaki, fizikai jellemzőik és pénzügyi paramétereik, megvalósításuk időtartama, ütemezésük és ezek egymáshoz való viszonya valamint a városfejlesztési akción belül egyes projektek egymásra való kölcsönhatása a lehető legkülönbözőbb lehet.

Az hogy a megvalósítás hogyanja, vagyis a városfejlesztési akció terve miként építhető fel a lehető legkedvezőbb eredménnyel a helyi közösség szempontjából, kizárólag a helyi adottságokból kiinduló szakmai elemzéssel ítélhető meg helyesen.

A városfejlesztési akció megtervezésének, az akcióterületi terv készítésének, mint összefüggő rendszerben történő műszaki és pénzügyi tervezésnek a legfontosabb feladata éppen az, hogy az akcióterületi terv végrehajtásával az önkormányzat úgy érje el az akcióterület városrendezési tervében előzetesen meghatározott, és az operatív városfejlesztési koncepcióban szükség szerint tovább pontosított komplex célállapotot, hogy az önkormányzat szempontjából az elért eredmény mind városépítészeti, mind pénzügyi szempontból a lehető legkedvezőbb legyen.

Ennek érdekében az akcióterületi tervben előrevetített folyamatot úgy kell megtervezni, hogy abban a helyi adottságokhoz képest a lehető leghatékonyabban lehessen érvényesíteni a közszféra és a magánszféra strukturált együttműködésén alapuló városfejlesztés Magyarországon bevált módszertanát és eszköztárát, ami a szakirodalomból4 részleteiben, belső összefüggésrendszerében is megismerhető, és az alábbiakban a rendelkezésre álló keretek miatt kivonatos jelleggel, a lényegére, legfontosabb alkotóelemeire, és azok összefüggéseire összpontosítva kerül bemutatásra.

Az akcióterületi terv egyes tartalmi elemeinek egymáshoz való viszonya:

A fenti ábra azt mutatja be, hogyan épül fel egy városfejlesztési akció terve abban az esetben, ha az akció megvalósításához vissza nem térítendő vagy visszatérítendő támogatásokat szeretne felvenni az önkormányzat az EU-tól és a Magyar Kormánytól, és nem csak a szakmai szabályoknak, hanem az EU támogatási rendszeréből következő előírásoknak is meg kell felelnie.

A támogatás felhasználásával megvalósuló városfejlesztési akcióknak azonban nem csak a támogatási rendszerből következő feltételeknek kell megfelelniük, hanem annak a szakmai alapkövetelménynek is, hogy a közszféra városfejlesztési kiadásai a közszféra szempontjából a lehető legkedvezőbb eredménnyel hasznosuljanak, nem csak műszaki-fizikai, illetve városépítészeti értelemben, hanem a városfejlesztési akció egészének pénzügyi hozadéka szempontjából tekintetében is.

A támogatások során nem csak a helyi adófizetők pénzének elköltéséről van szó, hiszen egy adott város helyi városfejlesztési problémáinak megoldására elköltött európai uniós és kormányzati támogatás alapvetően más európai városok adófizetőinek befizetéseiből származik. A szakmai professzionalizmus és a pénzügyi hatékonyság fokozatos eléréséhez elengedhetetlen, hogy a kedvezményezett önkormányzatok legalább a támogatások felhasználása során megtanulják professzionálisan és hatékonyan alkalmazni a közszféra és a magánszféra strukturált együttműködésén alapuló városfejlesztés Magyarországon is bevált európai eszköztárát. Az európai regionális politika támogatási gyakorlata nem arra épül, hogy a támogatások felhasználása esetén kevésbé kell érvényesülniük a szakmai követelményeknek, mint különben, hanem arra, hogy még jobban. Tehát nem lehet a támogatásban részesülő önkormányzatokat felmenteni – a fenntartható városfejlesztéshez fűződő saját érdekeik miatt sem – annak a Magyarországon is bevált eszköztárnak a megismerése és használati módjának elsajátítása alól, amellyel európai városok sokasága valósított meg eredményes városfejlesztési akciókat vissza nem térítendő európai és állami támogatások nélkül is.

A jelen dokumentum ezt a szakmai eszköztárat kívánja bemutatni a rendelkezésre álló keretek között, ezért nélkülözhetetlen néhány alapvető összefüggés és fogalom megvilágítása. A kézikönyv műfaji sajátosságaiból és célszerű belső arányaiból adódó keretek nem teszik lehetővé az említett ismeretek szakkönyv szintű részletes kifejtését, de az alapvető ismeretek megszerzésére, félreértésekből származó szakmai hibák elkerülésére, illetve felismerésére lehetőséget adnak az olvasóknak a következő oldalakon közölt szakmai alapismeretek.

A városfejlesztési akciót megalapozó városrendezési tervben meghatározott célállapot eléréséhez vezető városfejlesztési folyamat – a városfejlesztési akció végrehajtása – helyes értelmezése és hatékony végrehajtása érdekében elengedhetetlen néhány alapvető szakmai fogalom és szerep tisztázása, amit a szakirodalomból5 átvett szöveg kivonatos és tömörített közreadásával kívánunk elősegíteni a következő néhány oldalon.

A városfejlesztési akció keretében a városi szövet akcióterületként lehatárolt darabjának megújítása vagy előállítása történik. A városi szövet átalakításának konkrét célállapotát az akcióterületre vonatkozó városrendezési terv és az akcióterületi terv operatív városfejlesztési koncepciója határozza meg, amely konzisztens a rendezési tervvel.

A városonként és akcióterületenként eltérő célállapot, amely csak a konkrét helyi adottságok alapján határozható meg, nagyszámú és sokféle elemből tevődik össze. Az adott elemeket és tulajdonságaikat jellemző minőségi és mennyiségi paraméterek jelentős mértékben eltérnek azoktól, amelyek a kiinduló állapotot és annak elemeit jellemzik. Alapértelmezésben a kiinduló helyzet és a célállapot eltéréseinek legfontosabb megnyilvánulási formája a városi szövetet alkotó épített terek megváltozott minőségi, mennyiségi és alakzati jellemzőinek létrejötte, és ezzel összhangban a városi szövetet alkotó és az épített teret meghatározó épületek megváltozott minőségi és mennyiségi jellemzőinek, valamint az általuk alkotott beépítés átalakult konfigurációjának létrejötte. A kezdeti és a célállapot közötti eltérés – az eltérés definíciójából következően számtalan további eltérést változást foglal magában a városi szövet egyes jellemzőinek tekintetében. A városfejlesztés által előidézett változások egyik legfontosabb megjelenési formája általában az akcióterületet hézagmentesen lefedő ingatlanok bizonyos mértékben megváltozott tulajdonjoga és konfigurációja.

Ezeket a tudatos fejlesztéssel előidézett változásokat vetíti előre az akcióterületi terv operatív városfejlesztési koncepciója, ami a városrendezési-műszaki és építészeti paraméterek tükrében mutatja meg, HOGYAN történik az akcióterület rendezési tervében foglalt önkormányzati városfejlesztési elképzelés megvalósítása.

Az operatív városfejlesztési koncepcióban előrevetített sokszereplős, de az önkormányzat ellenőrzésével és irányításával tervszerűen végrehajtott, összehangolt folyamat, amely a kiinduló állapotból a célállapot eléréséhez vezet, nem más, mint magának a városfejlesztési akciónak a végrehajtása, amit az európai szakmai terminológia az operatív városfejlesztésnek nevez. A fejlesztés eredményeként előálló célállapottal szemben általános értelemben alapvető elvi követelmény Európában az athéni charta városépítészeti elveinek túlhaladottá válása óta, hogy az új vagy megújított városi szövet funkcionális szempontból a körülményekhez képest lehető legvegyesebb legyen. Az is cél, hogy az a lokális társadalom, amely ezt a szövetet az emberi élet legkülönbözőbb igényeinek kielégítése céljára használja, a lehető legvegyesebb összetételű legyen társadalmi-gazdasági jellemzői szempontjából. Ezáltal tud egy új vagy megújult városrész nem csak fizikai értelemben, hanem funkcionális szempontból, társadalmi, kulturális és gazdasági dimenzióban is integrálódni a város egészének életébe. Természetesen ezt az elvi követelményt a gyakorlatban úgy kell értelmezni, hogy különbséget kell tenni alkalmazása során a különböző jellegű városrészek között. Más szinten lehet az alapelvnek megfelelni egy városközponti akcióterületen – ahol a leginkább szükséges és lehetséges az érvényesítése – és egy ipari területen vagy egyszerűbb lakóterületen, ahol a legkevésbé. Az EU és a Magyar Kormány „funkcióbővítő” városfejlesztési támogatásai a központi jellegű városrészek rehabilitációját célozzák, amelyek esetében ez a követelmény a leginkább releváns.

Egy új városi terület kialakítása vagy egy meglévő rehabilitációja tehát mindig egy komplex egészet alkotó konkrét városfejlesztési célrendszer valóra váltását jelenti a komplexitás tág értelmezésében is, nem csak a szükséges városrendezési-műszaki beavatkozások sokfélesége értelmében. Ez a komplexitás még a fent említett legegyszerűbb esetekben is megjelenik. A viszonylag nagy kiterjedésű összefüggő városi területek létrehozására vagy megújítására irányuló operatív városfejlesztés tehát mindig komplex tartalmú tevékenység az elérendő célállapot komplexitása miatt.

Az akcióterületre vonatkozó, fejlesztést megalapozó rendezési tervben, illetve a megcélzott fenntartható urbanizációt előrevetítő urbanizációs koncepcióban meghatározott célállapot a leírtaknak megfelelően általában olyan változást testesít meg a városi szövetben, amely csak úgy jöhet létre, ha a rendezési tervben és a városfejlesztési akció tervében a konkrét helyi körülmények alapján meghatározott bizonyos fizikai beavatkozásokat (projekteket) a közszféra, más – szintén meghatározott – beavatkozásokat (projekteket) a magánszféra hajt végre egymással összehangolva. A közszféra említett feladatainak projektjeinek végrehajtása a városfejlesztés, a magánszféra projektjei pedig az ingatlanfejlesztési, építési feladatok végrehajtását jelentik. A kettő egésze adja ki azt a végeredményt, amelyet az akcióterület rendezési terve célállapotként rögzít.

Egy ilyen összetett és hosszan tartó, nagy léptékű folyamat, amely sok eltérő motivációjú szereplő közreműködését feltételezi, nem működhet eredményesen, ha nem tisztázott a városfejlesztés és az ingatlanfejlesztés alapvető fogalma, a városfejlesztő és az ingatlanfejlesztő szerepe és érdekeltsége. A kiinduló állapotra jellemző telekstruktúra átalakításával létrejövő új beépítés kialakítása az építési vállalkozások és az ingatlanfejlesztők közreműködése nélkül ugyanúgy nem képzelhető el, mint egy sor önkormányzati kompetenciába tartozó feladat elvégzése nélkül, így a városfejlesztési akció végrehajtása nem nélkülözheti a közszféra és a magánszféra együttműködését.

A fejlett európai gyakorlatban kialakult világos alapfogalmakra, jól megértett motivációkra és szerepekre minden egyes konkrét városfejlesztési akció esetében felépíthető az a strukturált (az egyes fejlesztések adottságainak megfelelően szervezett és szabályozott) együttműködés, amely az eredményesség és a hatékonyság előfeltétele.

A helyi önkormányzatokat nem csak Magyarországon, hanem az EU legfejlettebb alapító országaiban is az jellemzi, hogy lehetőségeik általában szűkösebbek fejlesztési igényeiknél, így elsősorban a magánszférával való együttműködésre alapozhatják a településrendezési tervekben megfogalmazott komplex településfejlesztési célkitűzéseik valóra váltását.

Ebben az együttműködésben azonban két ellentétes motivációt kell összebékíteni egy operatív városfejlesztési folyamat koherens rendszerében: a közszféra szereplőinek feladata a közjó szolgálata, a magánszféra vállalkozásait pedig a lehető legnagyobb profit elérése motiválja.

A „városfejlesztés” és az „ingatlanfejlesztés” fogalmainak jelentésében ezek az eltérő motivációk képeződnek le az alábbiak szerint.

A városfejlesztés általában egy nagyobb összefüggő területre terjed ki, aminek legkisebb területi kiterjedése szélső esetben egy telektömb lehet a megfelelő indokok alapján.

Általában operatív városfejlesztés történik mindig, amikor a város területén történő fejlesztési beavatkozás egy viszonylag nagy, számos ingatlant lefedő összefüggő területen vagy annak egy részén azzal a szándékkal változtatja meg az eredeti telekosztást, hogy meggyorsítsa a városi szövet mutációinak „normális körülmények” között lassú és véletlenszerű folyamatát, annak érdekében, hogy az átalakulás gyorsabban haladjon az adott területre vonatkozóan megfogalmazott közérdekű célok felé.

Ingatlanfejlesztésen ezzel szemben egy olyan projekt értendő, amely mindig az ingatlanfejlesztési projektet magában foglaló városfejlesztési akcióterületnél kisebb területen valósul meg. Az ingatlanfejlesztés általában térben jól körülhatárolt projekt, amely egy vagy néhány ingatlanon valósul meg. A nagyvárosokban előforduló bonyolultabb, illetve autópálya-csomópontoknál megvalósuló egyszerűbb kereskedelmi ingatlanfejlesztési projektek igen nagy méretet is elérhetnek, és ezért a köznyelvben gyakran városfejlesztésnek is nevezik őket. Amikor a projektek ezt a nagyságrendet elérik, és településszerkezeti léptékben is „látszanak”, a hatásuk alapján, nagyságuk miatt indokolt lehet az ilyen fogalomhasználat, a tevékenység összes itt szereplő jellemzője és belső logikája szerint azonban valójában ebben a szélső esetben is ingatlanfejlesztésről van szó. Az említett határeseteket kivéve az ingatlanfejlesztési projektek lényegéhez tartozik az akcióterülethez képest viszonylag kis térbeli kiterjedést jelentő projektméret. Ezt tudják finanszírozni azok a kis és közepes méretű építési vállalkozások, akik a piaci szereplők többségét alkotják az építőiparban, és ez biztosítja számukra, hogy belevághassanak egy finanszírozási és megtérülési szempontból kezelhető, alacsony kockázatot jelentő, viszonylag jól kiszámítható projektbe.

A komplex tartalmú operatív városfejlesztést tisztán pénzügyi szempontból tekintve, a térben és időben nagyon változatos képet mutató európai tapasztalatok tükrében látható, hogy egy városfejlesztési akció végrehajtásával közvetlenül előállítható városfejlesztési bevételek, és a közvetlen városfejlesztési bevételek eléréséhez szükséges városfejlesztési kiadások egyenlege lehet pozitív előjelű, negatív előjelű, vagy nulla is. A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy az akcióterületen felmerülő összes városfejlesztési kiadást figyelembe véve az említett egyenleg bizonyos esetekben törvényszerűen negatív előjelű. A negatív előjel azonban önmagában nem lehet akadálya egy komplex városfejlesztési akció megvalósításának, hiszen a közszféra által végzett közérdekű városfejlesztő tevékenység lényegéhez hozzátartozik, hogy akkor is el kell végezni, ha a végrehajtás során kevesebb közvetlen városfejlesztési bevétel képződik, mint amennyi kiadás jelentkezik. A bevételek jelentőségét ebben a tevékenységi körben nem a lehető legnagyobb profit elérésének lehetősége adja, hanem az a logikai összefüggés, hogy a városrendezési tervben megfogalmazott közérdekű önkormányzati városfejlesztési célok elérése összességében annyival kevesebbe kerül, mint amennyi bevételt a városfejlesztési akció végrehajtása során a fejlesztés révén közvetlenül elő lehet állítani. Ezért az, hogy egyes esetekben az egyenleg előjele negatív, nem azt jelenti, hogy ne lenne a közszféra kötelessége úgy megtervezni és megvalósítani a városfejlesztési akciókat, hogy végrehajtásuk során egyetlen fillér közvetlen városfejlesztési bevétel se maradjon el abból, aminek elérésére az adott körülmények lehetőséget adnak.

A városfejlesztési akció keretében képezhető közvetlen városfejlesztési bevételek, és a jelentkező városfejlesztési kiadások egyenlegének előjelét döntően meghatározza a komplex városfejlesztési akció konkrét tartalma. Vannak olyan esetek, amikor a közszféra komplex városfejlesztési elképzelése tisztán pénzügyi szempontból nyilvánvalóan veszteségesen valósítható meg. Ilyen például egy nehéz városrehabilitációs akció. A megvalósítás kényszere azonban a parancsoló szükségszerűség súlyával nehezedik az önkormányzatra, a városi szövet pusztulásának megállítása, vagy a településrészben felgyorsult kedvezőtlen társadalmi és gazdasági folyamatok megállítása érdekében.

Ingatlanfejlesztésen ezzel szemben pénzügyi szempontból egy olyan projekt érthető, amelynek megvalósítása jól kalkulálható profitot eredményez. A profit nem azonos a bevétellel. Profit, vagyis pénzügyi nyereség akkor képződik egy építési projekten, ha az ingatlanfejlesztés keretében előállított ingatlanpiaci termék értékesítéséből származó bevételek összege meghaladja az említett bevételek előállítása érdekében a megvalósítás során felmerült összes kiadást, a bankköltségeket is beleértve. Az említett ingatlanfejlesztési kiadások megtérülésével kapcsolatban a lehető legrövidebb idő az elvárás (ennek konkrét mértéke mindig az adott termék helyi konjunktúrájától függ) az építési vállalkozások és az ingatlanfejlesztés szakterületén kialakult szakmai szabályok szerint azonban a projektnek általában maximum hét év alatt meg kell térülnie, ami kizárólag nagyon különleges körülmények esetén hosszabbodhat meg minimális mértékben. Tíz éves megtérülési időtől felfelé például a legritkább esetben sem található a megvalósításhoz piaci alapon működő befektető, az ilyen projektet tehát nem tekintik profitábilis vállalkozásnak a befektetők világában. A vállalkozás lényegével ugyanis nyilvánvalóan nem egyeztethető össze, hogy a vállalkozási tevékenység előre látható vagy eltervezett veszteséget állítson elő.

A városfejlesztés célja általában egy komplex építési program megvalósítása egy nagyobb összefüggő területen, aminek megvalósítása egy városfejlesztési akcióterület esetében évtizednyi vagy hosszabb időt is igénybe vehet.

Az ingatlanfejlesztés célja ezzel szemben alapvető motivációjából következően mindig egy térben és időben is jól körülhatárolt projekt megvalósítása, amit egy kisebb területen viszonylag rövid idő alatt végre lehet hajtani.

A városfejlesztés tartalmát az adott településrészre vonatkozó rendezési tervben foglalt komplex építési program megvalósítása képezi. A városfejlesztés mindig egy adott településrész komplex fejlesztésére vagy rehabilitációjára irányul, konkrét funkcionális tartalma a településrendezési tervnek megfelelően lehet például településközpont fejlesztése, illetve rehabilitációja, különböző kategóriájú lakóterületek fejlesztése, illetve rehabilitációja, turisztikai vagy rekreációs célú települési területek fejlesztése, illetve rehabilitációja, ipari területek (parkok), pl. technológiai parkok, „technopolok” „zöld mezős” fejlesztése vagy „barna mezős” rehabilitációja. Szociális városrehabilitációs projektek esetében a városfejlesztés még a terület hátrányos helyzetű csoportjainak felzárkóztatására, integrációjára irányuló beavatkozásokat is magában foglalja.

A városfejlesztés keretében egy komplex tevékenység összehangolt végrehajtása történik. A közterületi infrastruktúrák építése és fejlesztése, rendezett közterületek kialakítása, a rendezési terv szerinti szükséges bontások elvégzése, és az ingatlanfejlesztésekhez, építési vállalkozásokhoz szükséges új építési telkek kialakítása. A folyamat eredményeként az adott településrész településrendezési tervének megfelelő infrastruktúrával ellátott építési telkek, építési lehetőségek kerülnek kialakításra, és az ingatlanfejlesztők és építési vállalkozások felé értékesítésre. Az említett új építési telkek az önkormányzat által kézben tartott városfejlesztési akció végrehajtásának köszönhetően egy olyan új vagy megújult városi szövetben jelennek meg, amelynek közterületei a rendezési tervnek megfelelő paraméterekkel fizikailag is kialakításra kerültek. Az egyes építési telkeken az ingatlanfejlesztés keretében valósul meg a településrendezési terv által előirányzott és lehetővé tett ingatlanfejlesztési, építési projekt, például egy társasház, egy irodaház vagy egy üzletközpont.

A komplex városfejlesztési tevékenységben említett elemeknek – a rendezési tervben foglalt fejlesztési elképzelésnek megfelelően – műszaki, városrendezési és pénzügyi szempontból összefüggő rendszert kell alkotniuk, abból a célból, hogy megvalósításuk révén a rendezési tervben meghatározott építési telkek, illetve építési lehetőségek jogilag és fizikailag egyaránt előállításra kerüljenek, mégpedig a tervezett pénzügyi paraméterekkel.

Az ingatlanfejlesztés tartalmát ezzel szemben általában egy-egy épület, épületegyüttes vagy épületcsoport megépítése jelenti a városfejlesztési akción belül. Az ingatlanfejlesztés funkcionális szempontból általában olyan jól értékesíthető ingatlanpiaci termékek, illetve kombinációik előállítására irányul, mint például a különböző kategóriájú bevásárló és szórakoztató központok, üzletek, irodaházak, lakások.

Az operatív városfejlesztés mindig a városi szövet egy nagyobb összefüggő darabját hozza létre, vagy újítja meg a maga komplexitásában. Az operatív városfejlesztés közterületeket alakít ki, vagy újít meg, miközben részben vagy egészben átalakítja a közterületek által határolt telektömbök telekosztását, és új építési lehetőségeket teremt az ingatlanfejlesztők és építési vállalkozások részére, amelyek megvalósítják a rendezési tervben előirányzott új beépítést. Ezáltal nem más történik, mint az, hogy aki az operatív városfejlesztést elvégzi, a magánszféra vállalkozásaival történő szervezett együttműködés keretében megvalósítja a fejlesztést megalapozó városrendezési tervet.

Ezt a feladatot, amelyet a fenntarthatóság követelményeinek, a helyi piaci adottságoknak, a helyi gazdaság és az önkormányzat teherbíró- és teljesítőképességének megfelelően kell meghatározni, akkor is végre kell hajtani, ha a megvalósítás folyamata önmagában véve a közvetlen városfejlesztési bevételek és a városfejlesztési kiadások negatív egyenlegét eredményezi. A megvalósítás megszokott ideje az európai gyakorlatban 6-8 év, de a településrész nagyságától és a feladat bonyolultságától függően akár több évtized is lehet. A felvázolt tartalommal és peremfeltételekkel az operatív városfejlesztés feladatainak elvégzése a szokásos körülmények között nyilvánvalóan nem várható a magánszféra vállalkozásitól önmagukban, a közszféra részvétele nélkül. Ismertek ugyan térben és időben a legkülönbözőbb projektek formájában megfigyelhető kivételek, ezek azonban ingatlanpiaci szempontból kivételesen frekventált városi területekre és kivételesen kedvező ingatlanpiaci konjunktúra időszakára, illetve egyéb kedvező peremfeltételek szerencsés együttállására korlátozódó esetek. A világgazdasági válságot generáló 2008. szeptemberi amerikai ingatlan jelzálog-hitelezési válság, amely az amerikai szemlélettel teljesen ellentétesen végrehajtott radikális állami beavatkozás nélkül az egybehangzó elemzések szerint világgazdasági katasztrófához vezetett volna, mára nyilvánvalóvá tette, hogy az említett fejlesztések olyan kivételek, amelyek erősítik a szabályt, hogy a piac nem mindenható, a piac nem old meg mindent.

A város egy új vagy megújított darabjának szerkezeti vázát alkotó közterületek komplex kialakítása vagy megújítása tehát általában nem várható a magánszféra vállalkozásaitól, hanem a feladat természetéből következően a városi önkormányzat kompetenciájába tartozik. A fejlett európai országok joggyakorlatához hasonlóan erről törvény is rendelkezik Magyarországon. Az önkormányzati törvény kimondja, hogy a településfejlesztés feladatait a települési önkormányzatoknak kell ellátniuk. Bár ebben a tekintetben a hazai törvényi szabályozás előtt még jelentős fejlődési lehetőség áll a fejlett európai országok operatív településfejlesztési jogi eszköztárához viszonyítva, ebből a meglévő törvényi alapvetésből kiindulva is egyértelmű, hogy a fentiekben körülírt operatív városfejlesztés önkormányzati feladat Magyarországon is. Ezért támogatja végrehajtását a Magyar Kormány és az Európai Unió is.

Az ingatlanfejlesztési projekt mindig profitot eredményező vállalkozás. Eredményeként egy épület vagy épületcsoport jön létre. Profitábilis, jól kezelhető méretű, rövid idő, maximum néhány év alatt megvalósítható, jövedelmezősége prognosztizálható profit mellett jól kalkulálható, ezért a magánszféra vállalkozásai végzik.

Látható, hogy a városfejlesztés és az ingatlanfejlesztés (építési vállalkozás) kölcsönös összefüggésben levő szakmai és gazdasági tevékenységek. Az operatív városfejlesztés piaci körülmények között nem valósítható meg ingatlanfejlesztők, építési vállalkozások nélkül. Eredményes városfejlesztési akció nem képzelhető el sikeres építési vállalkozások nélkül, és viszont.

Egy önkormányzat adott városrész kialakítására vagy átfogó megújítására vonatkozó komplex városfejlesztési célkitűzéseinek valóra váltása piacgazdasági körülmények között nem képzelhető el sem operatív városfejlesztés, sem építési vállalkozások, ingatlanfejlesztők nélkül. A településrendezési tervezés eszközeivel a rendezési tervekben megfogalmazott célállapot eléréséhez mind a két tevékenység elvégzése szükséges, mégpedig egymással összhangban, a konkrét helyi adottságoknak megfelelően, a rendezési terv által meghatározott mennyiségi és minőségi jellemzők keretei között maradva. A városrendezési terv megvalósítására irányuló operatív városfejlesztés az önkormányzat – tágabb értelemben a közszféra – feladata, az építési vállalkozás és az ingatlanfejlesztés a magánszféra vállalkozásainak gazdasági tevékenysége. A komplex önkormányzati városfejlesztési célok eléréséhez tehát az önkormányzat és az ingatlanfejlesztők tevékenysége egyaránt szükséges. Ez a két alapvető tevékenység nem történhet egymástól függetlenül, vagy kitérő pályákon. Az egymásra épülő elemekből álló folyamatot valakinek irányítania, az összehangolást valakinek biztosítania kell a két szereplői kör közül. Ez az önkormányzat. Az önkormányzat azonban nem tehet akármit, mivel a végső mű sikere a vállalkozások által előállításra kerülő egyes elemek, ingatlanpiaci termékek piacképességén és sikerén múlik. Az önkormányzatnak tehát tudnia kell tervszerűen, kiszámíthatóan és szervezetten együttműködni az ingatlanfejlesztővel, építési vállalkozóval, ha csak nem tudja megoldani, hogy a közszféra finanszírozásával épüljön meg egy vegyes funkcionális és tulajdoni összetételű városfejlesztési akcióterületen minden egyes magántulajdonú épület is. Ezt a képtelenséget azonban egyetlen önkormányzat nem tudja egyetlen fejlesztési területen sem elérni egy demokratikus jogállamban és egy piacgazdaságban. Ennek megfelelően nincs más lehetőség, mint hogy az önkormányzat – minden lehetőséget és összefüggést figyelembe véve, általános értelemben a közszféra – a magánszféra vállalkozásaival tervszerűen, kiszámíthatóan és szervezetten – röviden strukturáltan – együttműködve valósítsa meg operatív városfejlesztési feladatai elvégzésével a rendezési terv által meghatározott komplex városfejlesztési célokat.

A strukturált együttműködés a városfejlesztési akció végrehajtásának folyamatában valósul meg. A városfejlesztési akció terve – az akcióterületi terv – ezt a megvalósítási folyamatot képezi le és vetíti előre. A folyamat tartalmának mindig a helyi körülményeknek kell megfelelnie.

Ennek megfelelően minden egyes városfejlesztési akció és így minden egyes akcióterületi terv városrendezési-műszaki és építészeti, funkcionális tartalma törvényszerűen különbözik az összes másikétól. Az akcióterületi terv konkrét tartalma és összetétele az alapvető megközelítés és tartalmi szerkezet állandósága mellett mindig a konkrét helyi adottságoknak megfelelően alakul.

AZ AKCIÓTERÜLETI TERV MINIMÁLIS TARTALMA

Az akcióterületi terv egy előzetes és indikatív terv, amelynek készítése során a városfejlesztési akció megtervezése az önkormányzati városfejlesztési célkitűzések elérése érdekében szükséges műszaki-fizikai beavatkozások többlépcsős, iteratív jellegű, egyre konkrétabb megfogalmazásával történik (még a megvalósítás alapjául az önkormányzat által jóváhagyott akcióterületi terv rendszeres évenkénti aktualizálása keretében is).

Az akcióterületi terv ebben a folyamatban a megvalósítás forgatókönyve mellett a döntéselőkészítő dokumentáció szerepét is betölti.

A minimális tartalmi követelmények teljesítésével az akcióterületi tervnek alkalmasnak kell lennie arra, hogy az adott fázisban megszerezhető ismeretek szintjének és mélységének megfelelő tartalommal előrevetítse

  • a tervezett városfejlesztési akció egészét, és
  • legalább a tervezett városfejlesztési akció megvalósítani tervezett első ütemét.

Az akcióterületi terv leegyszerűsített tartalmi követelményeinek teljesítésével azt kell elérni, hogy ennek alapján meg lehessen ítélni a tervezett városfejlesztési akció egészének és részletesebben bemutatott ütemének

  • közérdekű jellegét, és ennek alapján indokoltságát,
  • esetleges támogatásra való jogosultságát,
  • a városfejlesztés Magyarországon is bevált európai eszköztárával való megvalósíthatóságát városrendezési-műszaki és pénzügyi szempontból,
  • az esetleges támogatásoknak a városfejlesztési akció keretében történő felhasználása esetén a támogatások felhasználásának pénzügyi hatékonyságát az akcióterületi fejlesztés egészére vonatkoztatva
  • a professzionális és hatékony megvalósításhoz szükséges szervezeti eszközök biztosításának lehetőségét.

Az első megközelítésben minimális tartalommal elkészíthető akcióterületi tervnek meg kell felelnie annak a kettős követelménynek, hogy kidolgozása a lehetőségek szerint a költségtakarékosság szempontjaihoz igazodva történjen, ugyanakkor a rendelkezésre álló városrendezési és műszaki információk szintjén a helyi adottságoknak megfelelően, a szükséges és elégséges mértékben adjon választ a fenti kérdésekre.

Ennek érdekében az akcióterületi terv egyes részeit legalább az alábbi tartalommal kell elkészíteni.

1. Stratégiai fejezet

Abban az esetben, ha a város készített integrált településfejlesztési stratégiát, itt szükséges bemutatni az akcióterületi fejlesztés integrált településfejlesztési stratégiához való illeszkedését (az ITS célrendszeréhez való illeszkedése).

Abban az esetben, ha a város nem rendelkezik integrált településfejlesztési stratégiával, és nem is kíván ilyen dokumentumot készíteni, itt szükséges bemutatni az önkormányzat városfejlesztési céljainak megalapozását az alábbi szempontrendszer szerint:

  • A város egészére vonatkozó rövid helyzetértékelés a megadott mutatókkal.
  • Városrészek kijelölése.
  • Városi és városrész szintű célkitűzések meghatározása.
  • Illeszkedés, összhang a településfejlesztési koncepcióval, településrendezési tervvel.
  • 2007-2013 során középtávon fejleszteni kívánt akcióterületek kijelölése.

A stratégia megvalósulásának monitoringja, a célok megvalósulásának nyomon követésére kialakított mechanizmus rövid bemutatása.

2. A városfejlesztési akcióterület kijelölése

Azon városok esetében, melyek IVS-t készítenek, az akcióterület kijelölése már megtörtént az IVS-ben, itt az IVS szerinti lehatárolás bemutatása szükséges.

Azon városok esetében, amelyek nem rendelkeznek IVS-sel, az akcióterületi terv készítésének kiinduló lépése a városfejlesztési akcióterület kijelölése, pontos lehatárolása. Az akcióterületet földhivatali alaptérképen kell lehatárolni az akcióterületi terv módszertanának megfelelően.

Áttekintő térképvázlat csatolása szükséges, melyből megítélhető bemutatja az akcióterület elhelyezkedését a településen belül.

Meg kell adni továbbá az akcióterület és az egész település belterületének kiterjedését (m2 vagy hektár), valamint az akcióterület és a település lakosságszámát!

3. Helyzetelemzés a városrehabilitációs támogatásokra való jogosultság és a meglévő állapot vizsgálatával

A fejezet kidolgozásával történik az akcióterület társadalmi-gazdasági, műszaki-fizikai és környezeti állapotának, valamint a piaci viszonyoknak, igényeknek és a tulajdonosi szándékoknak a vizsgálata a tervezett városfejlesztési akció megvalósíthatósága szempontjából. Ennek során az akcióterület egyes értelemszerűen kiválasztott jellemzői szükség szerint összehasonlítására kerülnek a település egészére vonatkozó mutatókkal.

Abban az esetben, ha pályázati forrást kívánnak igénybe venni, bizonyos mutatók jogosultsági feltételként jelentkeznek az aktuális pályázati kiírásban. A vizsgálat keretében kell tisztázni, hogy az aktuális feltételek tükrében az önkormányzat jogosult-e városrehabilitációs támogatások megpályázására a tervezett városfejlesztési akció végrehajtásához az akcióterület társadalmi-gazdasági, műszaki-fizikai és környezeti adottságai alapján.

A vizsgálat koherens egységet alkot a városfejlesztési akció végrehajtásának operatív városfejlesztési koncepciójával (4. fejezet) és pénzügyi koncepciójával (5. fejezet) és a jogosultsági feltételekkel.

Abban az esetben, ha a támogatás megpályázására való jogosultság aktuális feltételei teljesülnek, azok teljesülését elkülönítve, világosan be kell mutatni a fejezetben. A helyzetelemzést az alábbi munkarészek értelemszerű, a helyi adottságoknak megfelelő kidolgozásával, lehetőleg rövid, lényegre törő szövegezéssel készül.

A helyzetelemzés következő munkarészeit az általános módszertani részben az előzőekben leírtak szerint kell elkészíteni

·               A jogosultsági feltételek teljesülésének bemutatása, ha releváns (pályázathoz kapcsolódóan)

·               Az akcióterület szabályozási tervének áttekintése

·               Megelőző város-rehabilitációs tevékenységek bemutatása

·               Az akcióterület társadalmi-gazdasági és környezeti jellemzőinek bemutatása, problémák feltárása

·               Az akcióterület műszaki-fizikai, infrastrukturális jellemzőinek bemutatása, problémák feltárása

Műszaki szempontból reális szöveges és grafikus ismertetés, a meglévő helyzet jellemzőit az akcióterület egészét bemutató, áttekintő tervlapon értelemszerűen ábrázolva (a vizsgálathoz a meglévő állapotot ábrázoló szakági előtervek készítése ebben a fázisban nem kötelező), az alábbi témák feldolgozásával az általános módszertani leírásban foglaltak helyi adottságokhoz igazodó alkalmazásával:

  • Az akcióterületen belüli és az akcióterületet feltáró meglévő közlekedési hálózat helyzete.
  • Az akcióterületen belüli és az akcióterületet feltáró meglévő közműhálózat értékelése a megvalósíthatóság szempontjából.
  • Lakáshelyzet (csak ha releváns a tervezett városfejlesztési akció szempontjából).
  • Közigazgatási és közösségi szolgáltatásokat nyújtó közcélú létesítmények állapota (csak ha releváns a tervezett városfejlesztési akció szempontjából).
  • Mindazon esetleges további városrendezési-műszaki problémák bemutatása, melyeket a fejlesztések révén kezelni kívánnak.

Az egyes témák elemzését témánként röviden kell összefoglalni.

·         A tulajdonviszonyok értékelése

A vizsgálatot a legfrissebb földhivatali bejegyzéseket tartalmazó tulajdoni lapok alapján javasolt elvégezni.

A vizsgálat eredményét az akcióterületet ábrázoló földhivatali alaptérképre készített tervlapon grafikusan összesítve (pl. színekkel megkülönböztetve) kell bemutatni. A tulajdonviszonyok értékelésekor legalább az alábbi alapkategóriák feltüntetése szükséges: önkormányzati tulajdon, magántulajdon, állami tulajdon, egyházi tulajdon, egyéb. Az adott városfejlesztési akció természetének és előkészítettségi szintjének megfelelően kell elkészíteni

·         A tulajdonosi, együttműködési szándékok vizsgálata

Az általános módszertani leírásnak megfelelően az adott városfejlesztési akció természetének és előkészítettségi szintjének megfelelően kell elkészíteni.

A szociális város-rehabilitáció során különösen fontos a tulajdonosi szándékok vizsgálata társasházak esetén. Az igények vizsgálata ebben az esetben az érintett ingatlantulajdonosok közvetlen megkeresésével, szándéknyilatkozat kérésével, vagy fórum tartásával is történhet.

Az együttműködési szándékok felmérése különösen a szociális célú beavatkozások esetén fontos. A szociális rehabilitáció tervezése során javasolt számba venni azokat a partnereket, akik az érintett akcióterületen élő, vagy dolgozó lakosság számára foglalkoztatási, képzési, ismeretnyújtási programokat szerveznének.

·         Piaci igények, lehetőségek vizsgálata

Az általános módszertani leírásnak megfelelően az adott városfejlesztési akció természetének és előkészítettségi szintjének megfelelően, ahhoz igazodó módszerrel kell elkészíteni.

4. Operatív városfejlesztési koncepció

A fejezet célja, hogy az akcióterület helyzetelemzését követően, első megközelítésben, előzetes és indikatív jelleggel meghatározza azokat a beavatkozásokat, melyeket az önkormányzat és partnerei az akcióterületen az elkövetkezendő években elvégeznek vagy terveznek elvégezni annak érdekében, hogy a lehatárolt akcióterület összefüggő rendszert alkotó fizikai, társadalmi-gazdasági és környezeti megújításával a városi szövet megújított darabját állítsák elő.

Ezek lehetnek olyan beavatkozások, melyeket

  • A közszféra kíván megvalósítani:
    • Jellemzően olyan beruházások, melyek ösztönzik a magánszférát a fejlesztésben való részvételre;
  • Magánszféra kívánja megvalósítani a közszféra fejlesztései nyomán
    • jellemzően egy, vagy néhány ingatlanra kiterjedő építési, ingatlanfejlesztési projektek.

Támogatások tervezett felhasználása esetén világosan és egyértelműen be kell mutatni, hogy melyek azok az önkormányzati vagy vállalkozói projektek, amelyek megvalósítását támogatások segítségével tervezik az akcióterületi terv szerint soron következő első ütemben, valamint azt is, hogy ezen kívül milyen műszaki-fizikai beavatkozásokat tervez az akcióterület fejlesztése érdekében az akcióterületi terv. Az utóbbiak tekintetében be kell mutatni azt is, hogy közülük mi az, amit esetleg ebből is támogatással terveznek, és azt is, hogy mi az, amit támogatások nélkül. Támogatások betervezése esetén világosan és egyértelműen be kell mutatni, hogy mi az, amit visszatérítendő támogatásból terveznek megvalósítani, és mi az, amit esetleg még vissza nem térítendő támogatásból.

A fentieknek megfelelően az alábbi munkarészeket kell kidolgozni az általános módszertani leírásnak valamint az adott városfejlesztési akció természetének és előkészítettségi szintjének megfelelően

  • A közszféra fejlesztési feladatai az akcióterületen
  • A szükséges ingatlanok megszerzésével kapcsolatos feladatok.
  • Terület-előkészítési feladatok.
  • Az akcióterületen belüli út-, és közműhálózat (infrastruktúra) felújításával, illetve fejlesztésével kapcsolatos feladatok.
  • Az akcióterületet feltáró út- és közműhálózat (infrastruktúra) felújításával, illetve fejlesztésével kapcsolatos feladatok.
  • A zöldterületek fejlesztésével kapcsolatos feladatok.
  • A kármentesítési tevékenység (ha releváns).
  • Közösségi szolgáltatásokat nyújtó közcélú létesítmények (szuperstruktúrák) rehabilitációjával, fejlesztésével kapcsolatos feladatok (ha releváns).
  • Önkormányzati tulajdonú lakóépületek rehabilitációja és építése.
  • Építési, telekalakítási feladatok.
  • Egyéb feladatok.

A tervezett fizikai beavatkozásokat ebben a fázisban nem kötelező építési engedélyezési tervekkel vagy műszaki előtervekkel alátámasztani, és elég egy áttekintő tervlapon ábrázolni, amelyen látható az egyes projektek elhelyezkedése valamint térbeli kapcsolatuk az akcióterületen, úgy hogy az egyes projektek világosan és egyértelműen azonosíthatóak. Olyan áttekintő tervlapot vagy tervlapokat kell készíteni értelemszerű tematikus strukturálással, amelyekről megállapítható, hogy az egész városfejlesztési akció keretében tervezett projektek fizikai eredménye koherens térbeli rendszert alkot-e, ami a fejlődő városi szövetbe integrálódó új vagy megújult városi szövet előállítását jelenti. Az említett léptékhelyes áttekintő tervlapokon világosan és elkülönítve ábrázolni kell az alábbiakat:

  • megszerzendő ingatlanok,
  • építési telekként kialakítandó és értékesítendő ingatlanok,
  • kialakítandó vagy rehabilitálandó közterületek.

·         A közszféra fejlesztései nyomán a magánszféra által megvalósíthatóvá váló projektek

Az általános módszertani leírásnak valamint az adott városfejlesztési akció természetének és előkészítettségi szintjének megfelelő mélységben és pontossággal kell meghatározni szövegesen, és léptékhelyes áttekintő tervlapokon világosan és elkülönítve ábrázolni kell az alábbiakat:

  • A magánszféra építési vállalkozásainak projektjei, amelyeket a városfejlesztési akció végrehajtása során előállításra és értékesítésre kerülő építési telkek beépítésével valósítanak meg

A magánszféra építési vállalkozásainak azon építési, ingatlanfejlesztési projektjei, amelyeket nem a városfejlesztési akció végrehajtása során előállításra és értékesítésre kerülő építési telkek beépítésével valósítanak meg, ha releváns.

5. A városfejlesztési akció pénzügyi koncepciója

Az általános módszertani leírásnak valamint az adott városfejlesztési akció természetének és előkészítettségi szintjének megfelelő mélységben és pontossággal, az operatív városfejlesztési koncepcióban foglaltakkal koherens és konzisztens módon kell kidolgozni az alábbi munkarészeket.

A tervezett fizikai beavatkozásokkal járó városfejlesztési kiadások nagyságát projektenként, és az infrastrukturáknál szakági bontásban, költségbecslés alapján kell meghatározni.

  • Az akció megvalósításának átfogó pénzügyi terve
    • A várható városfejlesztési kiadások meghatározása a releváns elemek szerepeltetésével.
    • A megvalósításhoz szükséges források meghatározása.
  • Pénzügyi forgatókönyv

6. A városfejlesztési akció megvalósításának szervezeti eszköze

A tervezett projekt menedzsment szervezetet be kell mutatni, az érintett projekttípus megvalósításában szerzett esetleges korábbi tapasztalataival együtt, és be kell mutatni, hogy alkalmas szervezeti eszköz lesz a konkrétan tervezett városfejlesztési akció professzionális és hatékony végrehajtására.

7. Kockázatok elemzése

Az általános módszertani leírásnak valamint az adott városfejlesztési akció természetének és előkészítettségi szintjének megfelelő mélységben és pontossággal, az operatív városfejlesztési koncepcióban foglaltakkal koherens és konzisztens módon kell kidolgozni. A kockázatelemzést az előzetes akcióterületi tervre is el lehet végezni, a rendelkezésre álló adatok és információk birtokában. A végleges akcióterületi terv elkészítése során a tervek, igényfelmérések, tervezői költségvetések birtokában célszerű felülvizsgálni és szükség szerint pontosítani az értékeket, illetve új tényezőkkel kiegészíteni a teljes elemzést.

8. Partnerségi egyeztetések

Rövid, szöveges leírásban kell bemutatni, hogyan valósult meg az érintett lakosság, civil szervezetek, gazdasági szereplők bevonása a terv készítésének időszakában és hogyan kívánják folyamatos bevonásukat biztosítani a megvalósítás során.

9. A tervezett fejlesztések várható hatásainak leírása

Az általános módszertani leírásnak valamint az adott városfejlesztési akció természetének és előkészítettségi szintjének megfelelő mélységben és pontossággal, az operatív városfejlesztési koncepcióban foglaltakkal koherens és konzisztens módon kell kidolgozni a releváns összefüggések tekintetében.

Az eltérő adottságokra és körülményekre épülő, eltérő tartalmú városfejlesztési akciók tervei azonban azonos városrendezési-műszaki és pénzügyi logika szerint, azonos szerkezetben épülnek fel, amely az adott terjedelmi korlátok miatt az itt kivonatosan közölt teljes kötetben kerül részletes ismertetésre, és megismerhető a Városfejlesztés Zrt vezetői által készített idézett mű átvételével készült minisztériumi Városfejlesztési kézikönyvből is (NFGM, második kiadás, 2009).

Az alábbiakban a fenti módszertani ismertető illusztrálása érdekében néhány olyan fejlesztést mutatunk be a minisztériumi Városfejlesztési kézikönyvben ismertetett működő hazai jó gyakorlatok közül, amelyek akcióterületi tervi megalapozásában a Városfejlesztés Zrt-nek, illetve a megalakulása előtt (a ferencvárosi városfejlesztési akció első öt évében) első vezérigazgatójának, Aczél Gábornak, a SEM IX Városfejlesztő Zrt korábbi alapító vezérigazgatójának meghatározó szerepe volt. A következőkben azoknak az eredményeknek egy része kerül bemutatásra, amelyeket az itt bemutatott módszertannak az alkalmazásával értek el helyi önkormányzatok a 2004-es EU csatlakozás előtt.

A ferencvárosi városfejlesztési akció a SEM IX Városfejlesztő Zrt és a Városfejlesztés Zrt – akkori nevén SCET Magyarország Városfejlesztő Rt – tervei alapján

A városfejlesztési akcióterületet a Ferenc körút, Üllői út, Haller utca, Mester utca által határolt 73 hektár nagyságú, 20.000 lakosú városrész alkotja.

Az akcióterület Budapest pesti oldalának központi részén fekszik, és a történelmi belső városrészhez tartozik. Kedvező városszerkezeti pozíciója ellenére a városfejlesztési akcióterület fizikai és társadalmi-gazdasági szövete végletesen leromlott az 1992-ben megindult városfejlesztési akció megkezdését megelőző évtizedekben.

A fenti problémák megoldása érdekében az 1992-ben készült akcióterületi tervben az alábbi célok kerültek meghatározásra:

Általános célkitűzések

  • A lepusztult és szociálisan hátrányos helyzetű városrész rehabilitációja
  • A városrész presztízsének növelése
  • A fejlesztési kiadások megosztása a közszféra és a magánszféra között
  • Hosszú távú bevételek (adók) biztosítása az önkormányzat számára
  • Egy európai városfejlesztési modell alkalmazása Magyarországon francia-magyar együttműködéssel

Operatív városfejlesztési célkitűzések

  • A városrész szerkezetének megőrzése
  • A közterületek rehabilitációja
  • A gyalogosforgalom előtérbe helyezése gyalogostengelyek kialakításával, csökkentett forgalmú utcákkal, parkolók, parkolóházak építésével
  • A zöldfelületek fejlesztése a meglévők rehabilitációjával, új közpark és a tömbbelsőkben új közös használatú zöldterületek kialakításával
  • Szállodák, vendéglátó és kereskedelmi létesítmények, irodák telepítése
  • Az építészeti értékek megőrzése

A városfejlesztési akció eredményei az EU-csatlakozás előtt

Az 1992-ben indult városfejlesztési akció már a 2004. évi EU-csatlakozás előtt jelentős eredményeket hozott. A Ferenc körút és a Viola utca között megújult a közterületek egy része, nagyterületű új zöldfelület került kialakításra az akcióterületen, lebontásra kerültek a városrendezési tervben bontásra ítélt nedves, sötét, komfortnélküli romos lakások. Ennek következtében javult a városrész presztízse, a fejlesztés keretében kialakított építési telkek egyre inkább piacképessé váltak és értékesítésre kerültek. Az értékesítési bevételekből 1992 és 2004 között a SEM IX több mint 90%-os arányban finanszírozni tudta a városfejlesztési műveleteket. A magasabb presztízsű területen épült, kertvárosi minőségű városi környezetet biztosító társasházi lakásokba fiatal és középkorú középosztálybeli népesség költözött. A rossz minőségű, lebontásra ítélt épületek lakói jobb környezetben, komfortos lakásokhoz jutottak, többségük a kerületen belül talált új otthont.

A megépült négy szálloda egyre nagyobb turizmust és idegenforgalmi adóbevételt generált, és az önkormányzat adóbevételei folyamatosan emelkedtek. Budapest IX. kerület Ferencváros Önkormányzata, amely 1992-ben Budapesten belül az egyik legszegényebb önkormányzat volt, a városfejlesztés hatására a középmezőny élére került.

A városfejlesztési akcióterületen az önkormányzat városfejlesztő társasága, a SEM IX Városfejlesztő Zrt. által megvalósított városfejlesztési akció 1992-től az EU csatlakozásig 34 milliárd Ft becsült befektetői ráfordítást generált, amely a magánszféra vállalkozásai által megvalósított, az előzőekben a városfejlesztési akció eredményei között említett új lakóépületekben és középületekben öltött testet.

A városfejlesztési akció finanszírozása

1992-től 2004 májusáig az Önkormányzat összesen mintegy 11 milliárd Ft-ot fordított a városfejlesztési akció megvalósításának finanszírozására. Ebből mintegy 3 milliárd Ft volt a társaság által végrehajtott „klasszikus városfejlesztési feladatok” elvégzésének költsége. Ebből a 3 milliárd Ft-ból 100 millió Ft volt az, amit az Önkormányzat 1992-2004 között költségvetési pénzből költött a SEM IX által elvégzett városfejlesztési feladatok finanszírozására, a fennmaradó 2,9 milliárd Ft-ot folyamatosan a városfejlesztő társaság termelte ki az általa előállított építési telkek értékesítésével. Az értékesítéséből származó bevétel a telekhányad, amit a telket megvásárló építési vállalkozás az adott telken általa építhető összes szintterület arányában fizet. A 11 milliárd Ft nagyságú összes önkormányzati ráfordításból a városfejlesztési akció klasszikus városfejlesztési feladatainak végrehajtása után fennmaradó 8 milliárd Ft az akcióterület fejlesztési műveletekkel érintett részén meglévő, és megmaradó önkormányzati tulajdonú lakóépületek teljes rehabilitációjára lett fordítva. Ehhez jelentős mértékben nyújtott támogatást Budapest Főváros Önkormányzata az erre a célra szolgáló fővárosi alapból.

Az „Integrált helyi fejlesztési akciók ösztönzése” elnevezésű Regionális Phare Program 116 millió Ft-tal támogatta az Angyal utca és a Liliom utca egyik felének közterület-rehabilitációját, valamint a Tompa utca egy szakaszán a zöldfelületek megújítását.

Az NFT-1 ROP 2.2-es városrehabilitációs intézkedése 383 millió Ft-tal támogatta a Ferenc tér rehabilitációját, zöldfelületeinek felújítását, valamint a hozzá csatlakozó Berzenczey utca és Bokréta utca közterületeinek felújítását. A támogatások ebben az esetben nem célt jelentettek, hanem eszközt, azoknak a fejlesztési projekteknek a megvalósítására, amelyek a fentiekben bemutatott városfejlesztési akcióba illeszkedtek.

A városfejlesztési akció által gyakorolt multiplikátor-hatás

A városfejlesztési akcióterületen az önkormányzat városfejlesztő társasága által megvalósított városfejlesztési akció 1992-től az EU csatlakozásig 34 milliárd Ft becsült befektetői ráfordítást generált, amely a magánszféra vállalkozásai által megvalósított, az előzőekben a városfejlesztési akció eredményei között említett új lakóépületekben és középületekben öltött testet. Emellett számos munkahelyet teremtett a kivitelezések során az építő iparban, majd a megvalósult létesítmények üzemeltetésében. A fejlesztések nyomán betelepülő vállalkozások által befizetett helyi adókból származó bevételek lehetővé tették az önkormányzat számára, hogy alapfeladatit – köztük a szociális-és egészségügyi ellátást, közoktatást – nagyobb hatékonysággal, jobb minőségben láthassa el.

A városfejlesztés vállalkozásélénkítő hatása

A magánszféra által létrehozott, összesen 34 milliárd Ft értékűre becsült építési projekteket háromtucat magyar kis és közepes vállalkozás építette meg. Az építőipari KKV-k jelentős részéről biztosan állítható, hogy a SEM IX építési telkek előállítására irányuló városfejlesztő tevékenysége nélkül nem tudtak volna hozzájutni ahhoz a lehetőséghez, hogy a budapesti ingatlanpiacon értékesíthető lakásokat, az adott időszakban, olyan mennyiségben építhessenek, mint ahogy a Ferencvárosi Önkormányzat városfejlesztési akciójának eredményeként ezt megtehették.

Ugyancsak a városfejlesztési akciónak köszönhető, hogy négy szálloda települt abba a városrészbe, amelybe a városfejlesztési akció előtt nagyon kevés turista tette csak be a lábát. Az eredetileg három csillagos szállodák közül az egyik ma már egy nagy nemzetközi szállodalánc négy csillagos tagjaként működik.

A mosonmagyaróvári városfejlesztési akció a Városfejlesztés Zrt – akkori nevén SCET Magyarország Városfejlesztő Rt – tervei alapján

A nem megyei jogú városok közül 2001-ben Mosonmagyaróváron jött létre az első városfejlesztő társaság, amely városfejlesztési akciók megvalósítását végzi.

Első piaci alapon megvalósított eredményes városfejlesztési akciója a Lajta lakókert kialakítása volt.

A városfejlesztési akció célja a várostesten belül található „zárványterület” feltárása, lakóterület kialakítása, eltérő beépítési módú építési lehetőségek biztosítása.

A 16 hektár nagyságú városfejlesztési akcióterületre vonatkozó operatív városfejlesztési koncepció szerint a városfejlesztési akciótervnek megfelelően az volt a társaság feladata, hogy az önkormányzat nevében az elkülönített városfejlesztési számla terhére

  • felvásárolja a terület magántulajdonú ingatlanait,
  • megteremtse az új városrész megközelítési lehetőségét,
  • kialakítsa közlekedési feltárását, megépíttesse az ehhez szükséges új hidat,
  • gondoskodjon a terület közműellátásáról, az akcióterületen belüli utak, közművek, zöldterületek megépítéséről,
  • gondoskodjon a rendezési tervnek megfelelő építési telkek kialakításáról,
  • értékesítse a kialakított építési telkeket a vállalkozók és a lakosság számára.

A városfejlesztési akcióterv feltárta, hogy az akcióterületre vonatkozó eredeti rendezési terv nem teszi lehetővé a városfejlesztési akció gazdaságos megvalósítását, ezért a városfejlesztő társaságnak a fejlesztés egyik kezdeti lépéseként az új rendezési tervet is el kellett készíttetnie.

A városfejlesztő társaság által végrehajtott önkormányzati fejlesztések eredményei a városfejlesztési akcióban:

  • A kialakított és értékesített ingatlanok száma:
    • Társasházas 15 építési telek
    • Sorházas 52 építési telek
    • Családi házas 87 építési telek
    • Összesen 154 építési telek
  • Útépítés: 5160 fm
  • Zöldfelület: 16900 m2
  • Ivóvíz vezeték: 3360 fm
  • Szennyvízvezeték: 3400 fm
  • Csapadékcsatorna: 331 m
  • Földgázvezeték: 3830 m
  • Elektromos kábel: 4500 m
  • Transzformátor: 2 db
  • Közvilágítási kandeláber: 88 db

A városfejlesztési akció megvalósításának pénzügy összesítése az alábbi képet mutatja:

  • Városfejlesztési kiadások: 474 millió Ft
  • Városfejlesztési bevételek: 713 millió Ft
  • Eredmény: 239 millió Ft

Zalaegerszeg Megyei Jogú Város Önkormányzatának városfejlesztési tevékenysége a Városfejlesztés Zrt – akkori nevén SCET Magyarország Városfejlesztő Rt – tervei alapján

Az akcióterületi fejlesztéseket megvalósító városfejlesztő társaság létrehozása:

1999 (5 évvel az EU csatlakozás előtt)

Társasági forma: részvénytársaság, közvetlen önkormányzati tulajdonú, újonnan alakított városfejlesztő társaság, alapításkor vegyes tulajdonú városfejlesztő társaság, jelenleg 100%-os önkormányzati tulajdonú városfejlesztő társaság, egyben az első vidéki városfejlesztő társaság Magyarországon;

A társaság megalakításának előkészítése nyomán az akciótervek és a városfejlesztés átfogó pénzügyi forgatókönyve alapján az önkormányzat vezetése indokoltnak látta a városfejlesztő társaság megalakítását a tervezett fejlesztések megvalósítására. Ezután sor került az egyeztetésekre az önkormányzat bizottságaival, majd a közgyűlésben az önkormányzati képviselőkkel. Ennek eredményeként a város közgyűlése megszavazta a városfejlesztő társaság megalakítását.

A döntést követően 1999-ben megalakult a Zalaegerszegi Városfejlesztő Rt., az ország első vidéki városfejlesztő társasága, amely a városfejlesztés európai eszközeit a magyarországi kontextusban alkalmazva a közszféra és a magánszféra strukturált együttműködésével fejti ki városfejlesztő tevékenységét. A társaság széles körű helyi társadalmi legitimitást élvező megalakítása és rendkívül eredményes működése a SEM IX sikere után a megyei jogú városok tekintetében is bebizonyította, hogy az európai szemlélet és az európai városfejlesztési eszközök alkalmazhatóak Magyarországon.

A társaság azóta látványos fejlesztéseket valósított meg, és elért eredményei alapján tevékenysége egyértelműen sikertörténetnek tekinthető.

A SEM IX-hez hasonlóan a zalaegerszegi társaság működése is bizonyságot szolgáltatott már az ország EU csatlakozása előtt, hogy vidéki város esetében is alkalmazhatóak az operatív városfejlesztés európai eszközei magyarországi körülmények között is.

Elért eredmények

Az említett európai eszközök és megoldások vidéki városok közegében történő alkalmazhatóságáról bizonysággal szolgál a Zalaegerszegi Városfejlesztő Rt. tevékenysége, amely a közszféra és a magánszféra strukturált együttműködésével néhány év alatt átformálta a zalaegerszegi belváros északi részének arculatát, létrehozott egy új kertvárosi lakóterületet a városközpont északi része és a gébárti élményfürdő fejlesztési területe között, és az élményfürdőnek az első után már a második ütemét is megvalósította.

Felhasznált irodalom

1 Aczél Gábor és Bajnai László: A közszféra és a magánszféra projekt szintű együttműködése Budapest, 2003, elektronikus publikáció a VÁTI Kht. honlapján

2 Aczél Gábor és Bajnai László: A közszféra és a magánszféra projekt szintű együttműködése Budapest, 2003, elektronikus publikáció a VÁTI Kht. honlapján ; Bajnai László: Városfejlesztés. Budapest, 2007. Scolar Kiadó

3 az említett összefüggések a későbbiekben részletesebben is megvilágításra kerülnek

4 Aczél Gábor és Bajnai László: A közszféra és a magánszféra projekt szintű együttműködése Budapest, 2003, elektronikus publikáció a VÁTI Kht. honlapján; Bajnai László: Városfejlesztés. Budapest, 2007. Scolar Kiadó

5 Bajnai László: Városfejlesztés. Budapest, 2007. Scolar Kiadó


Referenciák

  • ELŐZETES AKCIÓTERÜLETI TERV SZOMBATHELY MJV BELVÁROSÁRA

    ELŐZETES AKCIÓTERÜLETI TERV SZOMBATHELY MJV BELVÁROSÁRASzombathely Megyei Jogú Város Önkormányzata 2014-ben hagyta jóvá a Városfejlesztés Zrt által, Bajnai László PhD, városfejlesztési irányító tervező vezetésével készített Előzetes Akcióterületi Tervet Szombathely MJV Belvárosára. Az Előzetes Akcióterületi Terv (EATT) alapozza meg Szombathely Belvárosának komplex megújítását. Az EATT-ben foglaltak alapján azonnal megindult a Szent Márton születésének 1700. évfordulója megünneplése ...
  • AKCIÓTERÜLETI TERV – ÜLLŐ VÁROSKÖZPONT FEJLESZTÉSE

    AKCIÓTERÜLETI TERV - ÜLLŐ VÁROSKÖZPONT FEJLESZTÉSE2010-ben Üllő Város Önkormányzata megbízásából a Városfejlesztés Zrt elkészítette a Üllő Városközpont Fejlesztése és Funkcióbővítő Rehabilitációjára vonatkozó Végleges Akcióterületi Tervet. Az Akcióterületi Tervben alapján megépült a városháza és megvalósult a városközpont fejlesztésének I. üteme. Vezető városfejlesztési tervező: Bajnai László A tervezett, és jelentős részében már megvalósult akcióterületi terv – ATT – az ...
  • AKCIÓTERÜLETI TERV – VÁROSREHABILITÁCIÓ: BALASSAGYARMAT VÁROSKÖZPONT

    AKCIÓTERÜLETI TERV - VÁROSREHABILITÁCIÓ: BALASSAGYARMAT VÁROSKÖZPONT2009-ben a Városfejlesztés Zrt készítette el Balassagyarmat Város Önkormányzata számára a városrehabilitáció megvalósításának komplex városfejlesztési akciótervét, az Akcióterületi Terv Balassagyarmat városközpont funkcióbővítő rehabilitációjára tárgyú operatív városfejlesztési tervet. Az Akcióterületi Terv alapján megvalósult a városközpont rehabilitációjának I. üteme. Az Akcióterületi Terv a balassagyarmati Integrált Városfejlesztési Stratégia – IVS – alkotóeleme. Az Integrált ...
  • AKCIÓTERÜLETI TERV – VÁROSREHABILITÁCIÓ: MOSONI BELVÁROS

    AKCIÓTERÜLETI TERV - VÁROSREHABILITÁCIÓ: MOSONI BELVÁROS2009-ben a Városfejlesztés Zrt készítette el Mosonmagyaróvár Moson városrészének fejlesztését megalapozó városrehabilitáció megvalósításához vezérfonalként használt, a MOSONI BELVÁROS FUNKCIÓBŐVÍTŐ REHABILITÁCIÓJA – TELJES AKCIÓTERÜLETI TERV című operatív városfejlesztési tervet. A TELJES AKCIÓTERÜLETI TERV keretében tervezett fejlesztések megvalósultak. Az akcióterületi terv a Városfejlesztés Zrt által készített Integrált Városfejlesztési Stratégia – IVS – ...
  • AKCIÓTERÜLETI TERV – ERZSÉBETVÁROS, “KULTÚRA UTCÁJA”

    AKCIÓTERÜLETI TERV - ERZSÉBETVÁROS, "KULTÚRA UTCÁJA"2009-ben Budapest VII. Kerület Erzsébetváros Önkormányzata megbízásából a Városfejlesztés Zrt elkészítette a Erzsébetváros Funkcióbővítő Rehabilitációjára vonatkozó Végleges Akcióterületi Tervet. A városrehabilitáció érdekében az Akcióterületi Terv által tervezett fejlesztések a nyertes pályázat alapján megvalósításra kerültek. Az Akcióterületi Terv stratégiai tervezési megalapozását a Városfejlesztés Zrt által Budapest VII. Kerület Erzsébetváros területére vonatkozóan ...
  • VÁROSFEJLESZTÉSI AKCIÓTERV A KÖZÉPSŐ-FERENCVÁROS REHABILITÁCIÓJÁRA

    A Középső-Ferencváros rehabilitációja a Városfejlesztés Zrt 1997 és 2007 közötti igazgatósági elnöke, a SEM IX. Városfejlesztő Rt. akkori vezérigazgatója, Aczél Gábor, által kidolgozott akcióterv – későbbi nevén akcióterületi terv – alapján indult el 1992-ben, a Ferenc körút, Tűzoltó utca, Viola utca, Mester utca által lehatárolt 28 hektár területű városrészben. A városrehabilitáció ...

Kapcsolódó szolgáltatások